"NO HAY POLITICAS PARA REGULAR EL SUELO" EDUARDO REESE(Urbanista)

EDUARDO REESE, PROFESOR DEL INSTITUTO DEL CONURBANO DE LA UNIVERSIDAD NACIONAL DE GENERAL SARMIENTO

“No hay políticas para regular el suelo”

Tanto Buenos Aires como La Plata fueron construidas sobre el curso de arroyos que la surcaban, señala el urbanista. Propone la regulación del suelo y también del mercado inmobiliario.

El Arquitecto Eduardo Reese fue el Coordinador del equipo profesional que, a través de un proceso participativo, elaboró el Código de Desarrollo Urbano de San Fernando aprobado por el Concejo Deliberante en 2009. Durante el año 2012 el Intendente Andreotti y sus concejales derogaron dicho Código, a solicitud de la la "banda inmobiliaria" formada por los desarrolladores y profesionales.

Por Pedro Lipcovich

“Los 57 muertos en la última tormenta muestran la falta de políticas públicas sobre la regulación del suelo”, sostiene Eduardo Reese, profesor en el Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento. Por esa ausencia, toda el área metropolitana, incluso La Plata, “tuvo un crecimiento irrespetuoso: se ocuparon cuencas de ríos, de arroyos, no se dejaron espacios verdes para drenaje de aguas”, y los sectores populares tuvieron que ir a vivir “en la mierda del borde de los arroyos, como en El Gato, donde hubo esta vez varios muertos”. Al mismo tiempo, “el mercado inmobiliario obtiene ganancias del mil por ciento, aprovechándose de las inversiones públicas”. En Tigre, “la urbanización Nordelta alteró el bañado de Rincón de Milberg, acarreando inundaciones. En la ciudad de Buenos Aires, “si siguen construyendo torres en la avenida Juan B. Justo, las obras que se hicieron ya no darán abasto”. Por eso, concluye, “son necesarias, sí, nuevas obras de infraestructura, pero sin políticas que intervengan en el mercado inmobiliario, todo será inútil”.

“Es cierto que la última catástrofe respondió a un evento excepcional, pero la región metropolitana de Buenos Aires, incluida La Plata, casi desde su fundación tuvo un crecimiento irrespetuoso de las condiciones naturales del territorio. El área metropolitana y muchas ciudades argentinas crecieron a merced del mercado, con muy bajo nivel de políticas públicas y regulación del suelo, y las consecuencias las sufrimos cada vez que llueve. Esta tormenta ha sido particularmente grave pero ya el año pasado hubo inundaciones, tornados, y los efectos se sienten en cuanto un evento meteorológico supera los parámetros normales, que además han cambiado a partir del cambio climático global”, explicó Reese, quien también enseña en la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de La Plata.

–¿Qué políticas públicas centrales han faltado?

–No hubo políticas públicas que impidieran la ocupación de cuencas de ríos, de arroyos –contestó Reese–; no hubo la previsión de dejar espacios abiertos verdes, necesarios para el drenaje del agua y la contención de las crecidas. Eso se paga muy caro. Varios de los muertos del último evento vivían al borde del arroyo El Gato, donde predominan barrios populares, villas, asentamientos. En toda la historia de nuestras ciudades el mercado mandó a vivir en esos lugares a los sectores más pobres, que también fueron los que sufrieron más este evento, como también lo muestra el caso del barrio Mitre en la capital. Casi la totalidad de las villas del área metropolitana, con la excepción de la Villa 31, están en cuencas inundables. Y la idea más clara de la falta de políticas públicas está dada por los 50 muertos en este evento.

“Todo el borde del Río de la Plata es inundable –advirtió Reese–. La ciudad de Buenos Aires está construida encima de cinco arroyos; los han entubado, la Ciudad les pasó por arriba, pero están ahí. Siempre se pensó que todo se arreglaba con un par de obras, pero las obras necesarias son cada vez más grandes, caras y difíciles. Claro que es necesario hacer obras de infraestructura, todo presupuesto volcado en ello está bien invertido, y más si se trata de salvar vidas: pero si, junto con las obras, no se controla el proceso de urbanización, la situación tenderá a agravarse, aun cuando se metan más caños, más aliviadores, más diques.”

–¿Cómo se controla el proceso de urbanización?

–Hay que hacer planificación urbana e intervenir en el mercado inmobiliario. El año pasado, desde el Instituto del Conurbano de la Universidad General Sarmiento y organizaciones sociales populares, discutimos el proyecto de ley, que se aprobó, por el cual los nuevos countries tienen que destinar el diez por ciento del terreno a oferta de suelo equipado y con infraestructura para los sectores populares; esos sectores que, si no, tienen como única salida ir a vivir en la mierda de los bordes de los arroyos. La planificación urbana y la gestión territorial deben ser políticas de Estado. No hay que olvidar que gran parte de la valorización inmobiliaria proviene de decisiones públicas. Por ejemplo, ahora se construye la continuación del Camino del Buen Ayre; es con dinero público, lo pagamos todos, pero ¿quién se llevará la valorización del suelo en los bordes de esa autopista?: los desarrolladores inmobiliarios que compraron antes esos terrenos.

–¿Cómo evitarlo?

–A los desarrolladores debe cobrárseles un plusvalor por el alza de precio del suelo proveniente de las obras públicas. Esa valorización inmobiliaria debe ser capturada por el Estado para hacer loteos, infraestructura y préstamos para viviendas populares. Pensemos que un terreno se compra a dos o tres dólares el metro cuadrado pero, cuando le aprueban la ordenanza para construir, su valor pasa a 20 o 30 dólares el metro cuadrado: una ganancia del mil por ciento. Esas son las tasas que se manejan en el mercado inmobiliario, a partir de inversiones del Estado que van a parar a manos de especuladores, mientras cientos de miles de familias no tienen dónde ir a vivir.

“Otras medidas complementarias –agregó Reese– son las de protección de los bordes de los arroyos y apertura de espacios verdes. Si en estos días el agua no terminaba de bajar, fue porque los suelos no la pueden absorber, porque no hay espacios abiertos. Y hay que prohibir la alteración de la topografía y de las cuencas inundables. Nordelta, por ejemplo, ocupó una cuenca inundable, cambió totalmente lo que era el bañado de Rincón de Milberg, alteró la topografía natural del lugar, y ahora se quejan porque se inunda.”

Otro ejemplo claro, para Reese, está en la ciudad de Buenos Aires: “Siguen construyendo torres sobre la avenida Juan B. Justo, lo cual implica mayor impermeabilización, mayor concentración de población, más basura y más riesgo de daño ante eventos climáticos. Esas torres están en el curso del arroyo Maldonado. Por eso es necesario incluir medidas de regulación del suelo, medidas urbanísticas. Las obras del Maldonado funcionaron esta vez, pero si siguen metiendo torres hasta que no funcionen más, de nuevo van a decir: faltan más obras. Y esto se propicia porque el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad designa como zonas inundables sólo a La Boca y el Bajo Belgrano. Atrasa cien años: hoy se inundan muchos más lugares, pero el código no fue cambiado”.